Wstęp
Czy tego chcemy, czy nie – upadłość jest zjawiskiem nieodłącznie towarzyszącym działalności gospodarczej wszelkiego rodzaju. Liczba upadłości przedsiębiorców w naszym kraju w ostatnich latach utrzymuje się w granicach ok. 600-700 upadłości rocznie. W najbliższych latach raczej nie należy się spodziewać drastycznego spadku tych danych. Nie jest zatem niczym wyjątkowym sytuacja, w której upadłość ogłosi podmiot prowadzący sklep w centrum handlowym. Poniżej postaram się zwięźle opisać, jakie skutki wywiera to dla wynajmującego.
Rozliczenia z podmiotem w upadłości
Ogłoszenie upadłości tworzy nowy stan prawny dotyczący zobowiązań finansowych ciążących na upadłym najemcy. Dotyczy to także zobowiązań z tytułu umowy najmu lokalu w centrum handlowym – czynszu, opłat eksploatacyjnych itp. Istotne jest w tym przypadku, czy dana należność powstała przed dniem ogłoszenia upadłości, czy też w okresie biegnącym od tego dnia włącznie. Rozliczenia zobowiązań należy przeprowadzić odrębnie dla każdego z tych okresów. Kryterium stanowi moment powstania zobowiązania – np. użytkowanie wynajmowanego lokalu – a nie data jego wymagalność (tzn. termin płatności faktury lub noty obciążeniowej). Można się spotkać niejednokrotnie z sytuacją, w której syndyk bądź zarządca zwracają się do wynajmującego z prośbą o „rozbicie” czynszu za dany okres rozliczeniowy na dwie faktury – jedną za okres do dnia ogłoszenia upadłości, drugą za pozostały okres. Dla zachowania przejrzystości księgowości warto to uczynić, nawet jeśli zawarta umowa przewidywała inny sposób fakturowania należności.
Należności z tytułu czynszu najmu, a także wszelkich innych opłat, powstałe przed dniem ogłoszenia upadłości nie zostaną uregulowane na bieżąco. Należy je zgłosić na listę wierzytelności w postępowaniu upadłościowym. Jest to jedyna droga do ich dochodzenia. Zgłoszenie należy złożyć w dwóch egzemplarzach do sędziego-komisarza postępowania upadłościowego. W zgłoszeniu wierzytelności należy podać firmę i siedzibę wierzyciela, określić wysokość wierzytelności wraz z należnościami ubocznymi (np. odsetkami) oraz załączyć dokumenty stwierdzające istnienie wierzytelności. Trzeba także wskazać kategorię, do której wierzytelność ma być zaliczona (zazwyczaj jest to kategoria czwarta), podać, czy wierzytelność posiada zabezpieczenie (weksel, zastaw, gwarancję bankową itp.) i poinformować, czy w jej sprawie wszczęto proces sądowy lub egzekucję komorniczą.
Jeżeli zgłoszenie zostało dokonane w terminie określonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości najemcy (od jednego do trzech miesięcy), nie wiąże się ono z żadnymi opłatami. Zgłoszenia można także dokonać po tym terminie, jednakże sędzia-komisarz może nałożyć wówczas na wierzyciela obowiązek uiszczenia zaliczki na poczet kosztów związanych ze spóźnionym zgłoszeniem. Zazwyczaj jest to kwota w granicach 500-1000 zł. Przy niewielkiej wierzytelności uiszczanie zaliczki może być po prostu nieopłacalne.
Bardzo ważną rzeczą jest, by po zgłoszeniu wierzytelności nie przegapić momentu sporządzenia listy wierzytelności. Należy wówczas ustalić w sądzie, czy nasza wierzytelność została uznana na liście. Od dnia ukazania się w MSiG ogłoszenia o sporządzeniu listy biegnie 14-dniowy termin na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu od odmowy uznania wierzytelności na liście. Wierzyciel nie otrzyma z sądu żadnego pisma w tej sprawie.
Spory budziło w przeszłości kwestia, czy należności sprzed ogłoszenia upadłości można zaspokoić z kaucji gwarancyjnej, o ile takowa została wniesiona przez upadłego, a ogłoszona została tzw. upadłość likwidacyjna. Kaucja ta wchodzi do masy upadłości, należy ją zatem wydać syndykowi. Brak jest jednocześnie przeszkód, by należności sprzed ogłoszenia upadłości zaspokoić z dostarczonej przez najemcę gwarancji bankowej. Płatnikiem zobowiązania jest w tym przypadku bank, a nie upadły.
Inaczej ma się sytuacja z należnościami czynszowymi powstałym po ogłoszeniu upadłości. Jeżeli mamy do czynienia z upadłością układową zarządca upadłego powinien uiszczać je na bieżąco. Tak samo winien czynić syndyk w przypadku upadłości likwidacyjnej, o ile zdecyduje się on dalej wykonywać umowę najmu – o czym poniżej.
Czy umowa najmu dalej trwa?
Dla ogółu przedsiębiorców, w potocznym obiegu termin „upadłość” wywołuje jednoznacznie negatywne konotacje. Tymczasem – wbrew utartemu przekonaniu – ogłoszenie upadłości wcale nie musi oznaczać zaprzestania działalności upadłego przedsiębiorstwa. Wręcz przeciwnie, niejednokrotnie upadłość stanowi możliwość restrukturyzacji przedsiębiorstwa znajdującego się w trudnej sytuacji. Przepisy wręcz zachęcają syndyka do tego, by dalej prowadził działalność upadłego. Sprzedając działającą firmę syndyk jest w stanie uzyskać wyższą cenę, niż wyprzedając osobno poszczególne składniki majątku. Ustawa mówi wprost, że wszelkie postępowania upadłościowe powinny być prowadzone w taki sposób, żeby dotychczasowe przedsiębiorstwo upadłego zostało zachowane.
Zasadniczo, upadłość prowadzi do likwidacji (sprzedaży) majątku upadłego. Jednak nawet spieniężając majątek upadłego syndyk ma obowiązek w pierwszym rzędzie sprzedawać przedsiębiorstwo upadłego w całości, bądź zorganizowanych częściach. Taką częścią może być np. sklep upadłego w centrum handlowym. Celem tej transakcji jest zazwyczaj kontynuacja działalności gospodarczej prowadzonej przez upadłego. Nadto, nawet po ogłoszeniu upadłości istnieje możliwość zawarcia przez upadłego ze swoimi wierzycielami układu odnośnie restrukturyzacji zobowiązań, tj. redukcji kwot wierzytelności, a także odroczenia i nowego rozterminowana płatności.
Z powyższym wiąże się kwestia kontynuowania umowy najmu lokalu. Umowa najmu jest umową wzajemną. W przypadku upadłości decyzja o tym czy dalej wykonywać umowę najmu należy do syndyka masy upadłości. Syndyk składa wynajmującemu pisemne oświadczenie, w którym wskazuje, czy chce umowę dalej wykonywać, czy też od niej odstępuje. W przypadku oświadczenia syndyka o odstąpieniu od umowy najmu, powstałe z tytułu umowy należności należy zgłosić na listę wierzytelności. Syndyk powinien oczywiście w najbliższym możliwym terminie opuścić lokal w centrum.
Jeśli syndyk zwleka z zajęciem stanowiska odnośnie dalszego wykonywania umowy, wynajmujący może go do tego wezwać, przy czym ustawa daje syndykowi na odpowiedź okres trzech miesięcy od dnia otrzymania wezwania.
Inne uprawnienia wynajmujacego
Wynajmujący ma również wpływ na sposób prowadzenia postępowania upadłościowego. Każdy wierzyciel, który zgłosił swoją wierzytelność, ma prawo przeglądania w sądzie akt postępowania. Warto to robić, ponieważ syndyk ma obowiązek nie rzadziej niż co trzy miesiące składać do akt pisemne sprawozdania z dokonanych czynności oraz sprawozdania rachunkowe. Ich lektura pozwala śledzić na bieżąco przebieg upadłości i działania syndyka.
Wierzyciel ma prawo pisemnie zwrócić uwagę sędziemu-komisarzowi na uchybienia syndyka. Sędzia-komisarz może m.in. udzielić syndykowi upomnienia lub wymierzyć mu grzywnę w wysokości do 30.000 zł. Wierzyciel może także złożyć wniosek o powołanie tzw. rady wierzycieli, która nadzoruje i kontroluje działania syndyka, a niektórych czynności syndyk nie może wykonać bez jej uprzedniej zgody. W skrajnych przypadkach ustawa pozwala także na złożenie wniosku o odwołanie syndyka z uwagi na popełnione uchybienia i powołanie na jego miejsce innego.
