Wstęp
W minionym miesiącu spotkałem się na lunchu z moją szanowną koleżanką, Panią doktor nauk przyrodniczych robiącą zawrotną karierę w międzynarodowej organizacji pozarządowej. Po ponad rocznej przerwie w naszych bezpośrednich kontaktach, spowodowanej jej wyjazdem na zagraniczną uczelnię z ogromnym apetytem oczekiwałem nie tylko na ulubione pene z parmezanem ale i na porcję międzynarodowych newsów z kuluarów akademicko-biznesowych, o których zawsze miło posłuchać. Proszę sobie wyobrazić moje zdziwienie, jak jednym z pierwszych zdań, jakie padły z jej ust było – „Czy wyobrażasz sobie, że ZARA może wyjść z Polski?!” O ile z zaplecza domowego wiem, iż owa marka stanowi lub raczej dziś powiedzieć powinienem – stanowiła nieodłączny punkt na mapie naszych wspólnych z żoną zakupów w galerii handlowej – o tyle naprawdę nie spodziewałem się, że temat komercjalizacji „po pandemii” zdominuje nasze spotkanie. A tak się właśnie stało. Temat ten okazał się na tyle istotny, również jak się okazało z perspektywy niektórych z naszych klientów, że powstała we mnie chęć do pochylenia się nad problemem głębiej, już z punktu widzenia prawnego.
Pandemia wywróciła do góry nogami przyjęty powszechnie model zachowań konsumenta – weekend w galerii
Obserwując w internecie różnego rodzaju dyskusje w temacie wysokich umów czynszowych w galeriach w dobie „po pandemii” dotarło do mnie, że w dialogu pomiędzy wynajmującymi i najemcami odnośnie wzajemnych obowiązków wynikających z umów najmu powierzchni sprzedażowych w galeriach handlowych istotnym aspektem jaki nie jest poruszany – jest trwała zmiana modelu funkcjonowania tych obiektów, wynikająca ze skutków epidemii koronawirusa. Ale od początku.
Z dniem 4 maja 2020 r., po dwumiesięcznej przerwie związanej z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego i staniu epidemii, nastąpiło ponowne otwarcie galerii handlowych. Jednak, jak wynika z badań przeprowadzonych przez renomowane firmy analityczne, w ciągu najbliższego roku do częstych zakupów w sklepach fizycznych wróci zaledwie ok. 40 proc. klientów na całym świecie. Przed epidemią regularne zakupy w sklepach fizycznych robiło 59 proc. konsumentów, w trakcie pandemii tylko 24 proc. Dodatkowo epidemia znacząco zmieniła preferencje konsumenckie. Wiele wskazuje na to, że klienci będą ostrożniej i w bardziej przemyślany sposób wybierać sklepy i towary. Aż 77 proc. konsumentów przyznaje, że po zakończeniu pandemii, będą bardziej ostrożni w kwestiach czystości, zdrowia i sposobu, w jaki kupują. Co najmniej 60 proc. konsumentów oczekuje, że sklepy fizyczne będą wdrażać coraz więcej mechanizmów bezpieczeństwa i umożliwią ograniczenie kontaktów dotykowych, także na rzecz zwiększenia komfortu zakupów drogą on-line.
W okresie przymusowego zamknięcia sklepów wiele firm przeniosło się do sieci, napędzając rozwój handlu e-commerce. Z badań wynika, że w czasie kwarantanny co piąty Polak zrobił swoje pierwsze zakupy w internecie. Jest to zmiana trwała, która wskutek zagrożeń spowodowanych przez koronawirusa będzie postępować a jej skutków nic i nikt juz nie zatrzyma – bez względu na zakres podpisanych wcześniej umów. Świadczy o tym fakt, że już obecnie dla ponad 57 proc. klientów firm z branży handlowej najważniejszy jest szybki dostęp do strony internetowej detalisty, najlepiej z możliwością zakupów online a nie – jak to było jeszcze w minionym roku – zapach, marchandising towaru lub obsługa w odwiedzanej placówce.
Konsument poszukujący z dłuższym procesem decyzyjności i większym zapotrzebowaniem na oszczędzanie
Z powyższych informacji wypływa wniosek, że w okresie od marca do końca kwietnia 2020 r. nastąpiła niespodziewana i co najmniej znacząca zmiana nawyków konsumentów odwiedzających wcześniej centra handlowe. Klienci nie odwiedzają miejsc, w których istnieje podwyższona możliwość zarażenia się wirusem Sars-CoV-2, nie są juz gotowi stać w długich kolejkach, by kupić kolejny telewizor, garnitur, sukienkę lub zabawkę dla dziecka. Chcąc zadbać o bezpieczeństwo swoje i swojej rodziny będą unikali częstych odwiedzin w duzych placówkach handlowych a co za tym idzie – kolejnych zakupów w tradycyjnych sklepach. Ewentualne odwiedziny danego punktu handlowego nastąpią prawdopodobnie na wypadek uzasadnionej konieczności, po dłuższym namyśle i konsultacjach z rodziną a nie jak to było do tej pory – pod wpływem chwili, dla „zabicia czasu”. Obecny koszyk konsumenta z „po pandemii” jest już zupełnie inny niż przed pandemią a te różnice będą się jeszcze pogłębiać. Handel „post-koronawirusowy” juz jest inny, niż wszyscy mogliśmy obserwować dotychczas a Właściciele marek oraz Wynajmujący powierzchnie chcąc nie chcąc – muszą zacząć stawiać czoła tym zmianom w sposób metodyczny i regularny. Jednorazowa akcja zniżkowa nic już nie da.
Zatem sam fakt ponownego otwarcia galerii nie zaczął oznaczać powrotu do stanu gotowości do handlu sprzed ich zamknięcia. Sam fakt ponownej dostępności galerii to za mało, jeżeli liczba potencjalnych nabywców dziennie ją odwiedzających trwale spadła np. o 50 % w porównaniu do lutego 2020 r. Takie liczby to nie sezonowe wahania koniunktury ale rozpoczynający się proces zmian w postawie konsumenta i idąca za tym konieczność trafnego ich diagnozowania. Mając dziś początek lipca 2020 nie funkcjonujemy już dziś w tej samej rzeczywistości ekonomicznej i marketingowej a nasz odbiorca nie posiada już tego samego potencjału zakupowego z tymi samymi co na początku roku cechami. Zmienia się zatem także potencjał gospodarczy obiektów handlowych, które dziś – jak się okazuje – w większości, w beztroski sposób stoją na straży warunków wcześniej podpisanych umów, wystawiając co miesiąc kolejne faktury za najem powierzchni w umówionej przed pandemią wysokości. Na jak długo starczy im siły i samozaparcia, by bronić swojego stanowiska i świadomie nie podejmować próby rozwiązania problemu zmieniającej się wokół rzeczywistości? Zważywszy na fakt, że „nowa” frekwencja w galeriach jest znacząco mniejsza w porównaniu do okresu sprzed stanu zagrożenia epidemią i wiele wskazuje na to, że tak już pozostanie – to należy sądzić iż takie ciche batalie będą trwać do końca umów najmu , które zostały zawarte na czas określony, średnio 3, 5 lub 6 lat.
„Spacer po cienkiej czerwonej linie …”, czyli konieczne renegocjacje z wróżbami na przyszłość
Są też jednak tacy Wynajmujacy, którzy świadomi zachodzących na naszych oczach zmian zwyczajów i nawyków konsumenckich próbują przerzucić je wyłącznie na Najemców. Osobiście, widzę podstawy do tego, by twierdzić, że obecne świadczenie Wynajmującego nawet po „odmrożeniu” galerii i wprowadzeniu dodatkowych działań promocyjnych nie jest już tym, na które strony się umówiły pierwotnie, tj. przed epidemią Sars-CoV-2.
Treścią umów najmu w galeriach handlowych są bowiem następujące świadczenia wzajemne: ze strony najemcy – płatność czynszu i opłat, ze strony wynajmującego – umożliwienie (a w zasadzie nakaz) prowadzenia sklepu w lokalizacji o określonych cechach. Co istotne, koszty najmu lokali w galeriach handlowych są zwykle znacznie większe, niż lokali użytkowych zlokalizowanych w innych miejscach. Wyższe koszty miały odzwierciedlać potencjał, jaki krył się w tzw. „odpowiedzialności” sklepów w galeriach. Znacząco wyższe koszty prowadzenia sklepu w porównaniu do innych lokalizacji uzasadniał więc określony model funkcjonowania galerii handlowych.
Podejmując decyzję o wynajęciu lokalu w galerii handlowej, obie strony kierowały się określonym modelem działania galerii. Przedmiotem umowy najmu z galerią handlową było wynajęcie lokalu w obiekcie o określonych parametrach użytkowych i funkcjonalnych. Parametry te miały skutkować osiąganiem przez najemcę wysokich przychodów z uwagi na atrakcyjność położenia galerii handlowej czy wzmożony ruch osobowy. Zawierając umowy najmu, najemcy godzili się, po pierwsze, na znacznie wyższe w porównaniu z innymi lokalizacjami stawki czynszu, po drugie na obowiązki ponoszenia dodatkowych kosztów (opłat eksploatacyjnych, marketingowych, serwisowych). Najemcę w centrum zwykle obciążają także liczne dodatkowe obostrzenia i obowiązki umowne, generujące dodatkowe koszty, jak np. nakaz otwarcia sklepu czy możliwość jego „zatowarowania” tylko w określonych godzinach. Wszystkie te wydatki miały być rekompensowane stworzeniem miejsca, które zapewni wielokrotnie wyższy wolumen odwiedzin potencjalnych klientów sklepu. Znacznie wyższe koszty najmu były uzasadniane przez wynajmujących stworzeniem unikalnych lokalizacji mających przyciągać ilość osób znacząco wykraczającą ponad przeciętną, w dodatku osób nakierowanych na cele zakupowo-konsumpcyjne.
Wygrają ci Wynajmujący, którzy szybciej siądą do stołu z obecnymi Najemcami
Dla najemców istotną motywacją do zawarcia umów najmu były np. szacunki dotyczące liczby odwiedzin potencjalnych klientów w godzinach otwarcia centrów handlowych. Dane, na podstawie których podjęto decyzję o wynajmie lokalu, nie mają dziś wiele wspólnego z rzeczywistością, ponieważ ta uległa radykalnym zmianom w stosunku do wspólnie planowanego uprzednio modelu współpracy. Co za tym idzie, zmieniły się także realia wykonywania umów najmu. Zmiany tej zazwyczaj nie można było w żaden sposób przewidzieć w dniu podpisania umowy.
W obecnych czasach recesji renegocjacja warunków najmu lokalu w galerii handlowej napotyka niejednokrotnie na zrozumiały skądinąd opór ze strony Wynajmującego. W przypadku ewentualnego sporu, znaczenia nabierają regulacje prawne art. 56, art. 354, art. 495, art. 3571 Kodeksu cywilnego, a także art. 15ze ustawy z dnia 31 marca 2020 r. – tzw. Tarczy 1.0. O normach prawnych zawartych w przytoczonych przepisach wiele już powiedziano i napisano w ostatnim czasie, a wszystko wskazuje na to, że dorobek tak doktryny, jak i zwłaszcza judykatury znacząco się w nadchodzących latach wzbogaci. To już jednak temat na odrębny artykuł. Podobnie, jak prognoza dotycząca wyglądu rynku głównych Najemców w galeriach handlowych po etapie zakończenia obecnie trwających umów.
Adwokat dr Wojciech Piłat
